一场无预料的疫情，给期待小阳春的楼市，蒙上了一层阴霾！售楼处暂停营业，开盘、促销活动叫停，二手的冻结......中国楼市一夜入冬。而更让人惶恐的，还是疫情过后，楼市的趋势，房价跌还是涨？
今天，我们以史为鉴，看下那年非典给予楼市的一些启示！同样是年底出现，从最开始的不被重视，到2月开始的爆发，Sars和新冠肺炎的时间线有些类似。
非典对楼市的产生的不利影响，也跟随这条时间线变化。以北京地区为例，在非典之前的1999年-2002年，北京房地产开发平均增幅为28%，但在非典疫情爆发后的4月和5月，北京的房地产投资增幅，直接下降到8%和12.6%。在深圳，2003年之初，深圳房价4000左右每平方，但由于靠近另一个疫情重灾区香港，深圳楼市在非典期间遭受了重创，一度出现了“负首付”。2003年7月，香港房价见底，腰斩跌到 23000元/㎡，成为过去20年来楼价的最底部.......而在广州，2003年上半年广州十区商品住宅均价为3888元/㎡，而2002年的均价为4143元/㎡，同比下降5.1%。不过，相比于香港大跌来说，广州在非典那一年，楼价调整其实不是太大，跌幅最大的楼盘也基本在15%以内。可以说，当年的非典从爆发到结束的这段时间内，楼市难逃回落的局面！但，这样的负面影响是只是短期的。为了拉动经济，财政政策的宽松随即而来，政策的扶持，加上需求的复苏，中国楼市伤后，否极泰来，开启了历史的拐点，开启了黄金时代。2003年下半年，中国楼市拐点到来，黄金年代开启！
2003年8月，国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。文件第一条就是：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。同年，国土资源部发布了《紧急调控土地市场的通知》、《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》两个文件。开始限制土地供应。而这一系列操作，让短暂低迷的楼市从此走向一路高歌的道路。也就是这年，温州炒房团出现了，中国人第一次感受到原来买房也能赚钱！2003年9月23日，上海《东方早报》刊文《温州千亿民资全国炒楼》，称“10万温州人在全国各地炒楼，动用民间资本约1000亿元。也就是那一年，中国住宅投资历史上首次突破万亿大关。而从2003年到2019年，虽然楼市调控政策也随即而来，但无法否认的是，中国楼市跨越了23倍的飞跃！广州楼市也从4000元的单价升到30000元的单价，涨幅715% ！
仅从目前的情况来看，相似的是央行的相对宽松的货币政策，财政手段，和需求的预期。在近日国务院联防联控机制举行新闻发布会上，有关部门表示下次中期借贷便利操作的中标利率（MLF）和2月20号公布的新的银行间贷款利率（LPR）会较大概率下行。需求端，此次疫情后，刚需也终于明白有个房子的重要性，改善客明白有个靠谱的物业的重要性。但毕竟如今大环境不同，城市发展不同，政策力度不同，楼市不可能复制非典后的走势。2003年中国正处于加入WTO之后的市场红利期，我国经济景气继续延续了2002年以来的扩张趋势，消费结构由温饱型向小康型升级，市场需求旺盛。即使是sars对当时的经济影响也仅限于第二季度，三、四季度经济复苏，GDP增速连续两个季度保持至10%高位。这一年是我国房地产市场发展较好的一年，全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元，达到10153.8亿元，同比增长30.3%。而2003年至2019年，中国 GDP总量从13.7万亿元增长到99.1万亿元，增长7倍之多，是全球经济增长的首位。我国目前正处于经济转型的关键时期，宏观经济下行压力大，2019年全年GDP增速仅为6.1%。二来，购房主力人群比重下降6.4%，居住需求不及以往。2003年，中国楼市处于市场化快速推进的初期，房企井喷、人均居住面积只有15㎡，房子需求量非常大。但如今，基本解决了绝大多数人的居住问题。2003年，中国人口总量为12.92亿人，这一数字不足13亿人。城镇化率为40.53%。以改善住、行条件为代表的新一轮消费结构升级加速启动。
到了2019年，全国人口已突破14亿人，城镇化率达到60.6%。人口自然增长率由0.62%降至0.33%，人口红利趋于消失。
从人口结构来看，2002年末和2003年末，15岁至64岁年龄结构的人群占比分别为70.3%、70.4%，到2019年，16岁至59周岁的劳动年龄人口才89640万人，占总人口的比重为64.0%。
根据CRIC调研，60岁及以上的人口基本已经没有购房需求，而20~59岁年龄段的人口恰好是市场上的购房主力，因此这一群体占比的下滑也会影响市场上的购房需求。
这意味着16年间，购房主力人群下降了6.4%。
2019年商品房销售面积达17.2亿平方米，是2003年的5.1倍，销售金额是2003年的20倍。2003年中国房地产开发投资额达到10153.8亿元，历史上首次突破万亿元大关，而2019年，全国房地产开发投资额为132194亿元，行业规模见顶，压力也到了历史最高水位。从政策来看，2003年之前，房地产政策以支持房地产发展为主。尤其SARS以后行业政策倾向主要为积极支持、刺激楼市发展。
进入2020年的今天，楼市已被套上了“紧箍咒”，房地产市场正在经历最严厉的政策周期。
房地产市场政策围绕限购、限贷、限价、限售等措施的调控政策已持续了10年，对于房地产行业而言，中央政治局会议的定调：“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，已然明确了行业发展的未来：在 “房住不炒”的基调下，中国的房地产企业需要打一场持久战，去杠杆是长期的工作和任务、战役。
不过，对于2020年的楼市，无需太过悲观，出于“稳增长”的需求，但“让房价稳而不飞”这点，也没必要质疑。
中国房地产从2018年的下半年开始调整之后，去年虽然三四月份“小阳春”，但是大调整的趋势没有发生改变，房地产行业反而需要一次比较大的下行，预计此轮调整会随着疫情的结束而结束，疫情结束之后房地产市场会进入一个改善型和刚需型延后的小高峰，而疫情可能会完成最后一跌。之后在市场、政策、金融等各方面的配合下，中国房地产应该进入到新的一轮相当长的平稳发展期。从目前情况来看，如果疫情得不到明显的缓解，零成交的局面可能还会延续下去，当然一旦疫情得到缓解，那么市场也会快速恢复。
尤其3月份或中下旬，除湖北之外，各地疫情得到有效控制后，很多地方的成交开始慢慢恢复。另外再加上金融方面适度的放水，二季度成交则会出现比较明显的恢复。在灾后经济重建的过程中，房地产作为重中之重，各地或将会有相应刺激市场的政策出台。预计这次只会出现一些相对温和、定向的政策来支持经济增长和推进结构改革，应该不会有特别直接的政策来推动房地产，但是会不会有相对放松的政策，我认为可以期待。对于下半年走势，综合考虑到政策方面和金融方面的支持，预计会超过期望值，可能会好过原来的判断，当然从全年的角度上来讲，今年的总成交要比去年低。目前来看还很难判断。
现在似乎还惨过2003年，因为现在交易的渠道关闭了，而2003年没有强制不能外出，相关行业也正常经营运作，买房的人还是有的。
现在只有零星交易，也是之前有去看过楼盘，了解情况的。如果完全没看过楼，单靠网络成交应该是非常少的。
如果疫情继续胶着，就会拖死一些经营不善的企业，导致行业洗牌。
当然了，如果疫情逐步转好，第二季度后应该会迎来比小阳春更好的季节，交易会迎来反弹，但价格应该不会涨了。很多开发商会有一轮新的降价，因为只有降价才能吸引更多人买房，拉升成交量。
另外，由于房地产的特殊性，一方面现在还没有看到楼盘能在网上做到大量成交的案例，除非开发商比较极端，比如一定期间内可以随时退款，成交量看似上来了，但实际是不真实的，没法落实的成交。另一方面，这段时间网上大量看房以及宣传，也可以起到客户维护的作用，对之后的看房和成交是有帮助的。
而对于购房者来说，此次疫情后，如何在下半年房企扎推卖盘找到机遇，改善客如何重新审视楼盘质素，才是应该真正操心的事。宅在家，看房不懂入群问！
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