兰花广场地下一层二层的国有建设用地（地下空间）使用权及地下建筑物

（一）基本信息

本次拍卖标的为高路德公司名下位于广东省普宁市流沙市区长春路南侧兰花广场地下一层、二层的国有建设用地（地下空间）使用权及地下建筑物，具体情况见下表：

根据管理人向普宁市不动产登记中心调取的《国有建设用地使用权出让合同》、《广东省政府性基金（资金）通用票据》、《税收转账专用完税证》显示，土地出让价款为人民币（下同）44,700,000.00元，高路德公司已缴清。

（二）标的取得及建设的历史简要情况

2011年3月9日，普宁市人民政府（下称“普宁政府”）与高路德公司签署《普宁市新兰花大酒店城市综合工程兰花广场地上及地下空间合作建设协议书》，协议主要约定如下：

1、项目名称“普宁市新兰花大酒店城市综合工程广场地上及地下空间项目”；

2、由普宁政府提供项目地下建设开发权益，高路德公司投资约3.5亿元进行地上广场的改造、升级和地下空间开发（规划为：广场地上不得开发建设任何商业建筑，保留市民休闲文化定位，改造升级硬件设施，投资额约5,000万元；地下两层，其在负一层暂规划45,000平方米，为商业用途；负二层暂规划45,000平方米，其在4,000平方米为停车场，提供1000个机动车停车位，配套5,000平方米的地下人防设施，投资额约3亿元，具体技术经济指标以相关部门审核通过的规划报建文件为准）。项目设置区分所有权，广场地上的所有权归普宁政府所有，广场地下土地使用权依法按程序办理用地手续，地下两层建筑物的所有权、经营权和收益权归高路德公司所有；

3、协议有效期与项目的用地使用期限一样，即四十年。协议到期后，高路德公司有优先续约权，原则上与项目相关产权延期时间一致。协议到期后，如高路德公司主动书面声明放弃续约，则普宁政府将无偿收回项目广场地下建筑和权益，自行处置。

2011年7月7日，普宁市国土资源局、普宁市土地交易所、高路德公司就拍卖标的挂牌竞价、土地年限、出让款项金额、地块主要规划控制指标等内容签署《国有建设用地使用权（地下）挂牌成交确认书》。后普宁市国土资源局与高路德公司于2011年7月27日签署正式的《国有建设用地使用权出让合同》，约定普宁市国土资源局向高路德公司出让坐落于普宁市长春路南侧（兰花广场地下二层）的宗地，宗地用途为负一层为商业金融用地，负二层为机动车停车位及地下人防设施，出让年期为四十年（2011年7月27日至2051年7月27日）。

2011年7月26日，高路德公司取得地字第[2011]067号《建设用地规划许可证》，用地位置“市区长春路南侧”，用地性质“（兰花广场地下空间地下二层）负一层为商业金融用途，负二层为机动车停车位及地下人防设施”。

2011年7月28日，高路德公司取得普府国用（2011）第特02285号《国有土地使用权证》，取得兰花广场地下二层宗地的使用权，土地使用权面积为43,583.00平方米。

2011年8月20日，高路德公司与工程总包方签订了《广东省建设工程标准施工合同》，约定将工程发包给总包方施工。

2011年11月21日，高路德公司取得建字第[2011]067号《建设工程规划许可证》，建设项目名称“普宁市新兰花大酒店城市综合工程—兰花广场地下工程”，建设位置“普宁市流沙市区长春路南侧”，建设规模“兰花广场地下工程：建筑物共贰层，其中负一层建筑面积肆万叁仟陆佰玖拾平方米，为批发零售商业场地；负二层建筑面积肆万叁仟陆佰玖拾平方米，为停车库、人防设施（建筑面积伍仟平方米以上）、配套管理及设备用房（建筑面积伍仟陆佰平方米）。以上各层建筑面积包含汽车、人流通道和采光井等占用面积”。

2012年1月16日，高路德公司取得《建筑工程施工许可证》，工程名称“兰花广场地下工程”，建设位置“普宁市赤华北路与长春路交汇处”。

2013年7月2日，因高路德公司与总包方在涉案工程的建设过程中存在较大的纠纷和问题，为使涉案工程尽快建设完成，普宁政府成立专项小组以协调双方推进涉案工程的施工建设。

2014年7月8日，兰花广场的地面广场部分正式向市民开放使用。

兰花广场的地面广场部分虽于2014年开放使用，但当时高路德公司与总包方对于地下工程的工程造价等方面仍存在较大争议，地下工程无法恢复施工，一直处停工状态至今。

2016年12月，总包方向广东高院起诉高路德公司支付欠付工程款。案件审理过程中，广东高院根据总包方的申请，委托了鉴定机构对总包方完成的工程造价进行鉴定。该鉴定机构作出的《工程造价评估报告（正稿）》载明：总包方按照施工图纸完成的工程造价金额为363,656,465.92元（含地面广场部分），停工索赔费用为267,949.5元，节点奖金为30,000,000元，合计393,924,415.42元。

2021年8月12日，广东高院判令高路德公司应向总包方支付利息3000万元、节点奖金3000万元、停工窝工损失267,949.5元、工程价款180,256,465.92元及利息（以180,256,465.92元为本金，从2016年12月22日起计至2018年6月6日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算）；总包方在高路德公司拖欠工程价款本金180,256,465.92元范围内，对位于普宁市赤华北路与长春路交汇处的普宁新兰花大酒店城市综合工程—广场工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权等。

管理人根据广东高院生效法律文书确定的内容，确认总包方享有两笔债权，其中一笔债权金额为80,663,653.22元，债权性质为普通债权；另一笔债权金额为180,256,465.92元，债权性质为建设工程价款优先债权，总包方对高路德公司名下位于普宁市赤华北路与长春路交汇处的普宁新兰花大酒店城市综合工程-广场工程（即普宁兰花广场）的地下部分的在建工程的拍卖处置价款在工程价款本金180,256,465.92元范围内享有优先受偿权。该两笔债权已经普宁市人民法院裁定确认。

以上为管理人调查获悉的相关情况，仅供竞买人参考，管理人不保证该全部事实的真实性、全面性。若与实际有出入，其风险由竞买人自行承担，竞买人应自行对该等情况进行调查，并自行承担相关风险。

起拍价：73,552,886.76元，保证金：7,000,000元，增价幅度：300,000.00元及其整数倍。

1、竞买人应当具备完全民事行为能力。竞买人也可根据《竞买须知》相关规定委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）进行竞买。

2、竞买人应符合国家及当地政府有关土地、房地产调控政策等相关规定，竞买人须在参加竞买前自行向有关政府部门核实。不符合条件参与竞买的，应自行承担相应法律责任，包括由此导致的无法办理过户等风险。

3、拍卖标的目前处于空置状态，室内有深度积水，系雨天渗水导致地下室积水。此外，室内装修处于毛坯状态，内墙及天花板均为扇灰。本次按现状拍卖并按现状交付，管理人不负责清理积水、场地。法院和管理人不承担拍卖标的的瑕疵保证责任。除本次拍卖所披露的文件和相关事实外，竞买人应自行对拍卖标的的实际状况以及瑕疵（含显性和隐性瑕疵）等情况进行调查核实，承担投资风险。拍卖标的面积等信息以主管登记部门核定为准，如登记情况与现状不符，其风险由买受人自行承担。对于补交款项、罚款、恢复原状、过户限制或无法过户等全部责任和风险亦均由买受人自行承担，买受人不得就此主张拍卖无效或者向高路德公司、管理人、拍卖平台进行索赔或主张其他权利。请欲报名参与竞价的竞买人充分考虑标的显性和隐性的瑕疵风险以及市场价格的波动，谨慎选择，慎重决定。

4、兰花广场地下一至二层的地下建筑物系在建工程，尚未竣工验收。截至目前，地下工程仅完成主体结构，消防、水电、装修均未全部完成。对于标的所涉项目是否可以继续建设、是否可以调规、聘请何人提供后续设计、施工、监理等工程服务等与项目有关的一切事宜均由竞买人或买受人自行负责，竞买人在参与竞拍前或买受人在竞得标的后应自行与政府相关部门或其他第三方进行了解、沟通、协商。对于无法继续建设、无法调规、土地及建筑物被收回等一切行政、经济及法律风险均由买受人自行承担，买受人不得就此主张拍卖无效或者向高路德公司、管理人、拍卖平台进行索赔或主张其他权利。

5、经调查，高路德公司在兰花广场地面上建有两间房屋（靠近长春路边），之前被普宁市城市管理和综合执法局（下称“普宁城管局”）打通改造为一间房屋并进行简要装修，至今仍为普宁城管局在使用。根据《普宁新兰花大酒店城市综合工程一层平面图》等图纸显示，该两间房屋的规划设计用途应该分别是消防控制室、水电控制室。据高路德公司法定代表人及看护拍卖标的的公司原工作人员反馈，该两间房屋应系地下部分的公有配套措施，属消防控制室和水电控制室。管理人曾于2022年就该两间房屋的规划性质等调查情况发函普宁城管局，该局回复称按照普宁政府与高路德签署的《普宁市新兰花大酒店城市综合工程兰花广场地上及地下空间合作建设协议书》，兰花广场上面的全部建筑（包括图纸所示的消防控制室、水电控制室）应均属广场地面公共配套设施，权属人为普宁政府。对此，买受人在竞得拍卖标的后，管理人可配合向买受人提供拍卖标的所涉项目的施工图纸（仅能提供电子版，无法提供纸质版），但买受人应自行与普宁政府或普宁城管局协调解决前述两间房屋的权属、使用、移交等事宜。管理人不保证前述调查事实的真实性、全面性，竞买人或买受人应自行负责调查、核实并承担包括无法取得、使用该两间房屋等相关风险，买受人不得就此主张拍卖无效或者向高路德公司、管理人、拍卖平台进行索赔或主张其他权利。

6、管理人并没有接管到拍卖标的所涉项目的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证件的原件，若买受人需要的，管理人仅能提供复印件。该等无法提供证件原件的情况若对标的的过户、后续开发建设等事项产生不利影响或构成障碍的，由买受人自行承担此间的一切风险，买受人不得就此主张拍卖无效或者向高路德公司、管理人、拍卖平台进行索赔或主张其他权利。

兰花广场地面木屋建筑物

拍卖标的基本情况

本次拍卖标的为高路德公司名下位于广东省普宁市流沙市区长春路南侧兰花广场地面木屋建筑物，《木屋施工图》显示拍卖标的的建筑面积为195.90平方米。经调查，该木屋为高路德公司于2014年期间在兰花广场地面上自行修建作为临时办公室使用。根据高路德公司法定代表人的反馈以及管理人查阅兰花广场项目的设计图纸、规划等建规手续，木屋不在兰花广场项目的规划建设范围内，也没有取得相应的建规手续，属于违法建筑。本次拍卖所涉及的资产状况均以实物现状为准，拍卖标的内的固定资产不在本次拍卖的标的范围内。拍卖标的物瑕疵详见公告第八条特别说明及风险提示。

起拍价、保证金及增价幅度

起拍价：116,149.11元，保证金：11,000.00元，增价幅度：1,000.00元及其整数倍。

特别说明及风险提示

1、根据高路德公司法定代表人的反馈以及管理人查阅兰花广场项目的设计图纸、规划等建规手续，木屋不在兰花广场项目的规划建设范围内，也没有取得相应的建规手续。根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，拍卖标的应属违法建筑，可能无法办理过户，且存在被行政机关拆除的风险。竞买人在参与竞拍前或买受人在竞得拍卖标的后应自行与政府相关部门或其他第三方进行了解、沟通、协商。对于拍卖标的物无法过户、被行政单位收回或被拆除等一切行政、经济及法律风险均由买受人自行承担，买受人不得就此主张拍卖无效或者向高路德公司、管理人、拍卖平台进行索赔或主张其他权利。

2、2021年11月18日，普宁市城管局向管理人发送《关于<普宁市高路德置业发展有限公司管理人询证函>的复函》，反馈：根据普宁市人民政府与高路德公司签订的《普宁市新兰花大酒店城市综合工程兰花广场地上及地下空间合作建设协议书》以及普宁市国土资源局与高路德公司签订的《国有建设用地使用权（地下）挂牌成交确认书》等协议约定，兰花广场地上改造、升级的构建筑物是广场地面公共配套设施，权属为普宁市人民政府。由此，普宁市城管局认为因木屋位于兰花广场地面上，其权属为普宁市人民政府所有。

管理人经查阅原始的图纸和规划材料认为，由于木屋并非项目的规划内合法建筑，故并不属于普宁市城管局所提到的广场地面公共配套设施。虽然木屋无法办理合法的产权手续，但因其系由高路德公司实际投资修建，高路德公司仍享有其使用权、收益权等除所有权之外的权利。管理人之意见仅为竞买人参与竞买提供参考，不能作为竞买人判断、权衡价值的最终依据。对于普宁市城管局《关于<普宁市高路德置业发展有限公司管理人询证函>的复函》的效力及风险问题，由竞买人自行判断。管理人不对拍卖标的的权属瑕疵作任何承诺。

3、2014年7月8日，兰花广场的地面广场部分正式向市民开放使用，普宁市城管局因地面园林管理需求，使用该木屋的部分办公室作为办公场所使用至今。截止本公告发布之日，木屋里面除一间办公室由管理人聘请的人员为看护和维护项目工程使用，其他部分均系普宁市城管局在使用。本次拍卖标的物按现状拍卖并按现状交付。拍卖成交后，由买受人自行负责与普宁市城管局协商返还拍卖标的物等事宜，管理人不负责腾空场地。买受人应自行调查、核实并承担包括无法取得、使用拍卖标的物等相关风险，买受人不得就此主张拍卖无效或者向高路德公司、管理人、拍卖平台进行索赔或主张其他权利。