方直普宁悦府位于普宁大道（贵政山路段）北侧、大学路东侧，地块规划主要经济技术指标：规划用地面积132621平方米，计容用地面积129090.9平方米，容积率>1.0且≤5.0，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度≤100米。设计方案为：21幢31至32层住宅楼（部分1层商业裙楼）、1幢3层幼儿园、1幢3层会所、1层地下室，总建筑面积598641.54平方米，计容建筑面积498638.84平方米，容积率3.86，建筑密度18.3%，绿地率30.12%，建筑高度99.95米。

本项目北侧及东侧规划道路高程有较大的调整，对本项目造成较大影响；房地产市场需求变化，大户型住宅需求量持续减少，提高小户型住宅比例有利于顺应房地产消费市场需求、降低购房者压力，因此建设单位在第三方技术服务机构对设计方案调整必要性、可行性充分论证的基础上（论证报告经市国土空间规划委员会审议通过，并获市政府批准），委托设计单位对本项目建筑布局、层数和户型进行深化优化调整，同时通过增加停车位等配套设施进一步满足园区的公共服务配套需求。

21幢31至33层住宅楼（部分1层商业裙楼）、1幢3层幼儿园、1幢3层会所、1-3层地下室，总建筑面积632077.75 平方米（比原设计方案增加33436.21平方米，增加部分主要为地下停车场地及地面架空活动空间），计容建筑面积498283.62 平方米（比原设计方案减少355.22平方米），容积率3.86（没有突破原批准设计方案容积率），建筑密度19.6%，绿地率30%，建筑高度99.95米。调整后的设计方案各项经济技术指标均符合该宗用地的规划设计条件。