一、项目区位

方直悦府地处普宁市域中心、市区西南部，位于普宁大道、广达南路等交通干道交汇处，西侧紧邻大学路，距普宁高铁站约6公里、距揭普高速池尾(楼盘详情户型图相册地图)出入口2.7公里、距普宁市中心车程仅8-10分钟。

二、调整必要性

（一）规划层面

根据普宁市规划管理部门意见和便于东侧村庄用地开发，本项目北侧、东侧市政道路高程有重大调整，东北角高程由原规划的27.30米降低为20.60米、东南角高程由原规划的30.00米降低为22.80米，对本项目造成重大影响，严重影响本项目北侧的出入口与市政道路的连接，同时也将极大增加本项目的土方工程量。因此，优化调整建筑布局，降低北部地台标高，优化出入口位置，是非常必要的。

（二）房产市场层面

项目区位优越，生态环境优良，由于建设主体发生变更，方直集团根据新的市场需求变化，对项目设计方案进行适当的调整是必要的；

普宁市地少人多，人均建设用地远远低于全国平均水平，调整为小户型有利于提供更多住房，满足普宁市人口居住需求；

随着国家房住不炒政策的落实，居民购买改善型住房的压力持续增加，大户型需求量持续减少，为适应市场需求，减少房产滞销风险，促进房地产健康稳健发展，有必要进行规划调整；

根据普宁市人口统计数据，普宁市人口年龄结构以青年人为主，也将会是未来购房需求的主力军，随着房贷政策收紧、首付比例的提升，将大户型调整为小户型有利于解决现代年轻人的购房问题，降低其购房压力。

因此，为适应市场需求变化，确保项目顺利推进，对本项目建筑布局进行优化，减少商业设施面积、提高住宅面积供给，同时将建筑户型小型化，更有利于提升地块的综合价值，创造更大的社会效益和经济效益，因此对本项目建筑布局、层数和户型的调整是必要的。

三、主要调整内容

本案调整主要为建筑布局、场地标高和户型配比的调整。

（1）优化调整二三期的建筑布局，11号楼由2个单元减少为1单元，将11#12#的底层沿街商业、社区养老服务中心调整至13#、13A#楼底层；将二三期的7#、12#、13#、13A#、15#、17A#共6栋的建筑层数由32F调整为33F，将16#楼由31F调整为33F，将11#楼由32F调整为31F，6#、9#保持32F不变，8#、10#楼保持31F不变；

（2）将项目北部场地标高适当降低、部分地下车库由负一层增加为负二层，东侧道路整体标高相应降低；将北侧地下车库出入口由11#与12#之间调整至12#与13#之间，并取消北侧人行出入口，同时拟在9#楼北侧新增地下车库出入口一个；

（3）将二三期内6#~17A#面积段调整为111㎡、128㎡、143㎡、169㎡、207㎡。

调整后，容积率维持3.86不变；建筑密度由18.30%提高至19.20%；绿地率由30.12%降低为30%；总户数由3310户增加至3517户；机动车停车位由3367辆增加至3871辆。调整后规划技术指标均符合原规划设计条件要求。

四、调整论证结论

（1）规划复核：本项目二三期地块建筑布局及户型调整符合宗地规划条件，未突破原规划许可的计容建筑规模。

（2）教育设施评估：本项目建设带来的人口数量增加未超出片区教育设施承载力。

（3）交通评估：本项目二三期地块建筑布局及户型调整带来的人口数量增加未超出道路交通负荷。

（4）建筑消防评估：本项目二三期地块建筑布局及户型调整满足消防规范的相关要求。

（5）建筑日照评估：本项目二三期地块建筑布局及户型调整满足建筑日照相关规范的要求。

（6）市政及环卫影响评估：本项目仅对建筑布局及户型作出调整，容积率保持不变，对供水、排水、电力、通信、燃气等的需求量影响较小，按原规划落实相关市政设施及管网建设后可满足地块使用的需求。

（7）人防工程评估：本项目人防工程能满足规范的要求。

综上所述，本项目因进一步迎合房地产消费市场需求，结合周边道路高程变化等实际情况。确需对本项目的建筑空间布局、层数、户型等进行优化调整，调整方案是比较切合实际和可行的。