项目地处普宁市军埠镇莲坛村，紧靠凯旋花园一期，与神仙沟学校隔路相望，东侧紧邻军朴公路，西北侧为农用地及居民住房。

（一）规划层面

在普宁市域“一城三区三片”的空间格局中，本项目位于东部的占陇镇园联动区，位于产业园区周边，未来将承载产业园的居住和配套服务功能，是产城融合发展的重要支撑；在军埠镇镇区“一心两轴四组团”的空间格局中，本项目位于镇区正中心的商贸服务组团，是整个军埠镇的政治、经济和文化中心，是未来军埠镇的核心增长极和标杆。因此，优化调整建筑布局，提升小区品质，是非常必要的。

（二）房产市场层面

普宁市地少人多，尤其是军埠镇镇区人均建设用地仅为81平方米，远远低于全国平均水平，调整为小户型有利于提供更多住房，满足普宁市及军埠镇人口居住需求；随着国家房住不炒政策的落实，居民购买改善型住房的压力持续增加，大户型需求量持续减少，为适应市场需求，减少房产滞销风险，促进房地产健康稳健发展，有必要进行规划调整；根据普宁市人口统计数据，普宁市人口年龄结构以青年人为主，也将会是未来购房需求的主力军，随着房贷政策收紧、首付比例的提升，将大户型调整为小户型有利于解决现代年轻人的购房问题，降低其购房压力。因此，将建筑户型小型化，同时优化建筑布局，更有利于提升地块的综合价值，创造更大的社会效益和经济效益，对本项目建筑布局和户型的调整是必要的。

本案调整主要为建筑布局、户型的调整以及增加公厕等。

优化调整项目二期中的11#--16#(共6幢）建筑布局以及户型，将多数180-200㎡大户型调整为120-160㎡户型，局部单元一梯两户改为一梯三户户型；建筑密度、容积率指标略为降低，绿地率、建筑高度指标保持不变，主要数据变化内容为停车位增加420个（其中地面增加359个）、户数增加117户，调整后规划技术指标均符合原规划设计条件要求。

(1)规划指标复核：本项目二期地块建筑布局及户型调整未突破原有规划条件。

(2)教育设施评估：本项目建设带来的人口数量增加未超出片区教育设施承载力。

(3)交通评估：本项目二期地块建筑布局及户型调整带来的人口数量增加未超出道路交通负荷。

(4)建筑消防评估：本项目二期地块建筑布局及户型调整满足消防规范的相关要求。

(5)市政及环卫影响评估：本项目仅对建筑布局及户型作出调整，容积率其他保持不变，对供水、排水、电力、通信、燃气等的需求量影响较小，按原规划落实相关市政设施及管网建后可满足地块使用的需求。

△方案效果图

综上所述，本地块优化调整建筑布局以及户型，将多数180-200㎡大户型调整为120-160㎡户型，具有可行性。