近日，广州公共资源交易中心发布了关于南沙区东涌镇时尚珠宝科创文旅新城全面改造项目二期（天益村、大稳村）公开引入合作企业成交结果公示，经广州市南沙区东涌镇人民政府组织的成员代表表决，确定深圳市星河房地产开发有限公司为本项目的合作企业。

据此前发布的招标公告显示，项目位于南沙区东涌镇天益村、大稳村，东临东涌村，南临广州绕城高速路，西临南沙港快速路，北临石基村，包含天益村、大稳村两村范围。项目总投资为110.28亿元，在册总人口为7914人，改造范围的总用地面积约为906.21公顷。

值得一提的是，该项目是南沙有史以来最贵的城市更新项目，也是去年11月至今，南沙首个（也是唯一一个）完成公开招商的项目。

此次旧改涉及两条村的位置。其中，天益村位于东涌镇的西部，南沙大道与市鱼路段中段，北临骝岗水道，南接绕城高速，因有一条“天字涌”流过全村而得名。

大稳村位于东涌镇北面，西南面临骝岗水道，与天益村隔水相邻，北面与石基村接壤，东连东涌村。辖区内有多条涌道，包括大稳涌、三稳涌、沙鼻梁涌、棒界涌，是典型的岭南水乡。

早在2019年10月和2020年1月，天益村和大稳村就各公布了一次基础数据调查成果。

根据整体基础数据显示，天益村总人口为5052人，共2891户。在2014年至2018年期间，历年经济分红为0元。该村有证住宅共443栋，无证住宅共947栋，集体物业共98栋，国有建筑共58栋，现状建筑面积约50.9万㎡。此外，村内还有幼儿园、小学、变电房等市政及共建配套设施。

而大稳村现有总人口6840人，共2710户。2018年，该村集体经济收入超611万元。其中，分红金额为83.36万元，但村民人均分红金额为200元。全村建筑总量2393栋，现状建筑面积约78.5万㎡。其中，村民住宅共2149栋，集体物业共91栋，国有物业共153栋。

天益村与大稳村各自都有历史保护范围， 包括古树、河涌、牌坊等，需在改造过程中加以平衡。

星河羊城旧改提速背后的商业图谋

两条村一起改造，无论是改造面积还是投资金额，都居全市前列，非“大咖”不能取。在旧改市场存在较多变数的当下，此次南沙最贵旧改落袋星河并没有引来较多争议。

对房地产有所了解的人，应该对星河控股集团一点都不陌生了。星河起步于深圳，老板黄楚龙，从一个建筑工人到一个千亿资产的企业家，比大家的想象中都要低调，光是捐款金额就已超33亿。

▲星河控股集团董事长黄楚龙

星河除了房地产项目，也涉及了金融、文旅、酒店、家具、互联网等多个领域，其中在深圳的CoCo系列的地产项目，每年租金就有2亿以上。

此次，南沙区东涌镇时尚珠宝科创文旅新城全面改造项目二期是今年星河确定下来的第三个旧改，之前是以109亿元投资额签约荔湾龙溪村，随后也以52亿元拿下了黄埔华甫荷村。

截止到目前，星河已经在广州拿下了7个旧村改造项目，改造面积超2100公顷，改造投资额超488亿元（含66.78亿元土拍竞得南沙东湾村旧改）。其中包括荔湾龙溪村旧改（改造金额109亿元）、番禺罗边村、黄埔华甫荷村，其余4个均位于南沙，分别为东湾村（改造金额80.33亿元）、大涌村以及珠宝旅游小镇的一二期项目。

此外星河控股至少还介入到南草塘村、沙亭村等多条旧村，据统计旧改储备面积达到千万平方米。

星河也是目前少数在广州手握多条旧村的企业之一，紧追升龙、时代中国、富力身后。

而星河大手笔拿旧改对外界来说也不少见。早在2019年12月底，星河便被正式被选定为珠宝文旅小镇项目一期合作企业，即南沙东涌镇珠宝文化旅游小镇连片更新改造项目（南涌村、鱼窝头村）城市更新项目。其体量达约832公顷，面积为1.3倍珠江新城，改造总成本约102.82亿元，在当时也是广州旧改公开招商以来，少有的大体量旧改项目。本次再拿下项目二期，拟与之前的一期项目连片开发改造。

▲珠宝文旅小镇一期动工仪式

据了解星河在2004年就开始涉足旧改项目，并将城市更新视为其重要业务。试水广州旧改之前主要在大本营深圳有多个重量级旧改案例，2015年其在广州的城市更新公司挂牌成立。

随后其快速介入了广州的旧改。其中2021年8月正式拿下的黄埔华甫荷村，星河早在2017年10月、2018年6月便分别与华甫村、荷村签订城市更新改造前期咨询服务合作协议。这是星河首进黄埔，该旧改项目拟打造成为总规模约150万平方米的复合型巨无霸城市综合体。

实际上星河在近年大举进军广州旧改，多被认为是重仓商业，为商管公司星盛商业在广州的布局提供土地储备。

而星河对于南沙商业市场实则有了一定了解。据了解，星盛商业曾在2016年便落地了首个社区购物中心南沙COCO Garden；2019年星河再拿下南沙东湾村项目，拟建设广州首座COCO Park购物中心，预计2023年建成。

▲广州首座COCO Park效果图

其商业扩张并深耕的意向也较强。今年8月初，星盛商业进入荔湾，宣布与广州国际医药港共同成立合资公司，合作建设健康方舟购物中心项目，并引入星盛商业旗下的购物中心品牌。

只不过商业及产业的布局和盘活，对企业资金是一个巨大的考验。

目前市场所认知的星河的负债率并不高。仅就星河的发债主体星河实业（深圳）有限公司而言，截至2021年3月底的负债总额也仅为255.84亿元，全部债务合计175.24亿元，资产负债率、全部债务资本化率和长期债务资本化率分别为55.48%、46.05%及44.01%。

也有评级报告披露，截至2020年底，星河集团资产总额236.92亿元，负债总额151.35亿元，资产负债率63.88%，全部债务资本化比率39.13%；截至2020年及2021年3月，星河集团的资产负债率分别为63.88%和60.62%。

可以发现，星河手里有着大量的存量资产，包括购物中心、商业综合体、科创城等商业和产业布局，这些资产沉淀着星河大量的资金。

不过星河也不断利用CMBS、ABS等类REITs手段进行资产证券化，策划着盘活各类资产；通过资产证券化，实现投资回报的时间得以大大缩短。

本次星河再以大手笔将南沙珠宝文旅小镇二期旧改纳入，如果加上去年一期的项目，整个珠宝文旅小镇合共改造金额213.1亿元，面积接近1700万平方米。

从体量、改造难度和产业引入要求综合看，该项目建设开发和投资回报周期无疑较长。加上当前政策严控规范旧改市场，这更加考验星河的改造运营能力和资产盘活能力。